Grunderwerbsteuer sparen beim Immobilienkauf

Mit diesem Blog werden wir das komplexe Thema “Immobilien & Grundstücke” mit den wichtigsten Themen erklären.

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Grunderwerbsteuer sparen – 3 einfache Tipps

Die Grunderwerbsteuer (GrEST) wird in Deutschland fällig, wenn man ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erworben hat. Sie wird direkt nach dem Kauf an das Finanzamt entrichtet. Andernfalls kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Doch diese Steuer stellt eine hohe finanzielle Belastung dar und bewegt sich nicht selten im fünfstelligen Euro-Bereich. Lesen Sie deshalb in unserem Artikel, in welchen Situationen Sie sich Grunderwerbsteuer sparen können und wann sie gar nicht anfällt.

Grunderwerbsteuer sparen: Die 3 besten Tipps

Vorab empfiehlt es sich, Ihre Verträge von einem Experten überprüfen zu lassen, um mögliche Stolperfallen zu vermeiden, denn die Grunderwerbsteuer bringt viele Steuer-Fallen mit sich und auch der Notar wird Ihnen nicht immer helfen können. Informieren Sie sich deshalb im Voraus und falls Fragen aufkommen, sprechen Sie Ihren Notar gezielt darauf an. Ein kompetenter Makler kann Ihnen bei speziellen Fragen auch weiterhelfen und gibt Ihnen als Immobilienkäufer Sicherheit. Nichtsdestotrotz gibt es Möglichkeiten die Bemessungsgrundlage der Steuer zu senken und so Kosten zu sparen. Die folgenden Tipps können Ihnen dabei helfen:

1. Eigenleistung beim Neubau und getrennte Verträge vom Bauträger

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf für einen Neubau gilt in Deutschland nicht nur der Wert des Grundstücks, auf dem ein Haus errichtet werden soll, sondern der Gesamtwert von Grundstück und Gebäude, auch Verkehrswert genannt. Für das Finanzamt ist der im Notarvertrag ausgewiesene Kaufpreis von Bedeutung. Wer also ein bereits gebautes Haus kauft, kann das nicht trennen und muss Steuern für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude entrichten. Wer aber ein unbebautes Grundstück kauft um später ein neues Haus darauf zu bauen, kann die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung wesentlich reduzieren.

Es ist jedoch wichtig, dass der Verkäufer des Bauplatzes und die Baufirma nicht in einer Beziehung zueinander stehen und dass beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Andernfalls sieht die Rechtsprechung vor, dass die Grunderwerbsteuer für den Gesamtkaufpreis von Grundstück und Haus erhoben wird. Weiterhin sollten die beiden Verträge zeitlich so weit wie möglich auseinander liegen. Kommt man nun aber nicht um einen Gesamtvertrag herum, sprich man kann Grundstück und Bauleistung vertraglich nicht trennen, gibt es ebenfalls einen Trick: Verpflichtet man sich als Käufer zu einer Eigenleistung, sprich man verlegt z. B. die Böden selber, oder man streicht die Wände, kann man Teile der Grunderwerbsteuer sparen, indem die Bemessungsgrundlage reduziert wird. Außerdem spart man sich so die Handwerkerkosten.

2. Mobile Extras aus dem Kaufpreis herausrechnen

Wer eine Bestandsimmobilie kauft und von den früheren Eigentümern sogenannte bewegliche Extras, wie z. B. Einbauküchen, eingebaute Essplätze, Kamine, Gartenmöbel, Markisen oder Saunen übernimmt, kann durch eine kluge Vertragsgestaltung die Grunderwerbsteuer senken. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gelten lediglich das Grundstück und das Gebäude mit dem Inventar, welches fest mit dem Gebäude verbunden ist. Gegenstände, die man ausbauen und wieder woanders einbauen kann, werden dagegen nicht besteuert. Deswegen sollte man diese mobilen Extras und deren Wert im Kaufvertrag gesondert auflisten. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Steuer.

Man muss allerdings wissen, dass die Finanzämter oft misstrauisch werden, wenn der Wert der mitgekauften beweglichen Extras über 15 % des gesamten Kaufpreises liegt. Deswegen sollte man sich sämtliche Rechnungen und Belege, die der Verkäufer noch hat, unbedingt aushändigen lassen. Diese können dem Finanzamt bei Bedarf vorgelegt werden.

3. Instandhaltungsrücklage herausrechnen

Eine Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Eigentumswohnung. Diese Ersparnisse werden vor allem für Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet. Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der neue Eigentümer häufig den Anteil des Verkäufers, den dieser an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft hat, übernehmen. Weisen Immobilienkäufer den Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aus, können sie an Grunderwerbsteuer sparen.

Tipp: In diesen Fällen zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer

Nicht immer, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück an einen neuen Eigentümer übergeht, fällt eine Grunderwerbsteuer an. Im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist geregelt in welchen Fällen Immobilienkäufer von der Steuerlast befreit sind:

Erbschaft und Schenkung: Hier wird der Erwerb des Grundstücks bzw. der Immobilie lediglich über die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer besteuert.

Verwandte ersten Grades: Bei Verkäufen zwischen Eltern und ihren Kindern, Großeltern und ihren Enkeln und auch zwischen Ehepartnern bleibt der neue Eigentümer von der Besteuerung verschont. Achtung: Wird eine Immobilie zwischen Geschwistern verkauft, wird die Grunderwerbsteuer fällig.

Freigrenze von 2.500 Euro: Liegt der Preis beim Erwerb einer Immobilie unter 2.500 Euro sieht der Gesetzgeber keine Besteuerung vor. Dabei sollte man die Freigrenze nicht mit dem Freibetrag verwechseln, denn überschreitet man den Wert von 2.500 Euro schon um nur einen Cent, ist die Grunderwerbsteuer in Gänze zu zahlen.

Grunderwerbsteuer (GrEST) absetzen

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück für die private Eigennutzung – also als Wohneigentum – erworben hat, kann die beim Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer später leider nicht von seiner Einkommenssteuer absetzen. Anders verhält sich das aber bei Freiberuflern und Unternehmern. Wer eine Immobilie betrieblich nutzt und damit steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt jedoch nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer ausgeführt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Friedrich-Alex1

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